Como emitir Notas Fiscais de Serviço Eletrônicas (NFS-e) seguindo as regras da Reforma Tributária 2026 - Condomínio

Para gerar as notas fiscais de serviço seguindo as novas diretrizes, o processo é realizado de forma integrada entre os sistemas.

Entenda o novo fluxo de emissão: com a implementação da Reforma Tributária, o sistema Immobile Condominio foi atualizado para permitir a emissão de Notas Fiscais de Serviço eletrônicas (NFSe) já adequadas ao novo modelo de tributação.

A novidade: Com o início da transição da Reforma Tributária em 2026, a emissão de Notas Fiscais de Serviço Eletrônicas (NFS-e) para taxas de administração e serviços extras terá novas diretrizes. Confira como se preparar no Sistema Condomínio.

• Immobile Condominio: Atua como retaguarda, organizando os dados e enviando tudo corretamente para o ISS-Easy.

• ISS-Easy: Continua sendo o responsável pela emissão oficial das notas.

• Novos Campos: O guia orienta a parametrização dos novos campos de IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) .
  

1. Configuração do Plano de Contas (códigos tributáveis) 

O primeiro passo para que a integração das Notas Fiscais de Serviço Eletrônicas ocorra corretamente, é fundamental preencher os códigos tributáveis vinculados à conta.

1. Acesse a aba Cobranças e Contas a Pagar → Cadastro para Lançamentos → Plano de Contas → Contas.

2. Na tela de consulta, localize e selecione a conta de DESPESA desejada.

3. Dê um duplo clique sobre a conta e clique em “Sim” para confirmar a edição do registro.

4. Vá até a aba Integrações.

5. Na sub-aba Nota fiscal de serviço eletrônica. 

6. No quadro Códigos tributáveis, preencha os seguintes campos conforme a legislação vigente e a orientação da sua contabilidade:

   • Item da lista de serviço: Informe o código do serviço correspondente à conta (conforme Lei Complementar 116/03).

   • Tributação municipal: informe o código de tributação específico do seu município.

   • Tributação nacional: Informe o código de tributação padronizado nacionalmente.

   • Código NBS: Certifique-se de que o código NBS esteja corretamente preenchido para o sistema poder filtrar a regra de tributação vinculada a ele.

7. Após preencher, clique em Gravar.

Atenção!

Esta configuração é essencial para que, no momento do lançamento da despesa, o sistema valide as alíquotas configuradas anteriormente e realize o cálculo automático da retenção de Imposto de Renda.
O preenchimento incorreto desses campos pode gerar erros na exportação ou importação de dados para a prefeitura e sistemas integrados.

2. Acesso e Configuração

1. Na tela principal do Condomínio, acesse a aba Administradora.

2. Localize o bloco "Relatórios Administradora" e clique no ícone Nota Fiscal de Serviço Eletrônica

3. Caso seja o primeiro acesso, o sistema abrirá automaticamente a tela de configurações. Se já houver um cadastro, clique no botão Configurações.

4. Nesta tela, preencha os dados fundamentais para a comunicação com a prefeitura:

   • Número e Série do DPS (RPS): essenciais para manter a sequência numérica legal.

   • Código CNAE: Informe o código de atividade correspondente ao serviço prestado.

   • Regime Especial de Tributação: Marque esta opção caso sua empresa possua algum enquadramento diferenciado.

     • 0 - Nenhum;

     • 1 - Ato Cooperado (Cooperativa);

     • 2 - Estimativa;

     • 3 - Microempresa Municipal;

     • 4 - Notário ou Registrador;

     • 5 - Profissional Autônomo;

     • 6 - Sociedade de Profissionais;

5. Optante pelo Simples Nacional: Ao marcar a opção Optante pelo Simples Nacional, o sistema ajustará automaticamente a base de cálculo e as alíquotas conforme a legislação simplificada.

   • Federais e Municipal pelo Simples Nacional: Utilizada quando o recolhimento de todos os tributos (incluindo os novos IBS e CBS) permanece unificado na guia do Simples (DAS).

   • Federais pelo Simples Nacional e ISSQN via legislação municipal: opção para casos específicos onde o ISS (ou futuro IBS municipal) possui regramento próprio de retenção ou recolhimento fora do Simples.

   • Federais e Municipal via legislações próprias (NFS-e): Selecionada quando a empresa opta por recolher o IBS e a CBS pelo regime regular (débito e crédito), mesmo sendo Simples Nacional, visando transferir créditos integrais a seus tomadores.

3. Operações para nota fiscal

O próximo passo é parametrizar as operações para nota fiscal. Este campo é vital, pois nele você informará a tributação unificada exigida pela nova regra fiscal.

1. Operação para nota fiscal: selecione a operação desejada ou clique no ícone " " Para criar uma nova.

   • Detalhes da Operação e Incentivos
     Abaixo das configurações iniciais do cadastro da Operação, existem campos fundamentais que definem como o imposto será tratado pela prefeitura e pelo ISS-Easy

   • Operação: Selecione a natureza da operação que está sendo realizada. As opções comuns incluem:

     • A - Sem dedução: Operação padrão sobre o valor total.

     • B - Com dedução/materiais: Utilizada quando há abatimento de base de cálculo.

     • C - Imune/Isenta de ISSQN: Para serviços que não sofrem tributação municipal.

     • D - Devolução/Simples remessa: Casos específicos de movimentação não tributável.

     • E - Intermediação: Para serviços prestados como mediador.

   • Incentivador Cultural: Marque esta opção caso a empresa ou o serviço prestado faça parte de algum programa municipal de incentivo à cultura que gere benefícios fiscais

2. Tributação unificada (Reforma Tributária).
   Este setor é onde você deve inserir os códigos específicos para o IBS e a CBS:

   • Indicador da operação (IBS/CBS)
     O campo cIndOp deve ser preenchido com um código válido conforme a tabela IndOp, disponibilizada no portal da reforma tributária. É indispensável consultar esta tabela oficial para identificar o código exato que corresponde à operação que sua administradora está realizando.

   • Tipo da operação (IBS/CBS)
      O campo tpOper (Tipo da operação) deve ser preenchido conforme o momento da prestação do serviço e do pagamento.
     Selecione o código que corresponde exatamente à operação executada pela sua administradora:

     • 1 – Fornecimento com pagamento posterior: Quando o serviço é prestado antes do recebimento.

     • 2 – Recebimento do pagamento com fornecimento já realizado: Quando o pagamento ocorre após a conclusão do serviço.

     • 3 – Fornecimento com pagamento já realizado: Casos de serviços prestados onde o pagamento foi antecipado.

     • 4 – Recebimento do pagamento com fornecimento posterior: Quando o pagamento é recebido antes da prestação do serviço começar.

     • 5 – Fornecimento e recebimento do pagamento concomitantes: Quando a prestação e o pagamento ocorrem ao mesmo tempo.

   • Situação Tributária (IBS/CBS) 
     Para a emissão da NFS-e no modelo nacional, é obrigatório informar o Código de Situação Tributária (CST) conforme a tabela vigente.
     Informe o código correspondente à tributação do serviço.

Classificação Tributária (IBS/CBS) e a Classificação Tributária (cClassTrib) referentes ao IBS e à CBS.

• Finalidade: Esses campos indicam o enquadramento tributário exato do serviço prestado, sendo utilizados pelo fisco para a apuração correta dos tributos.

• Consulta Obrigatória: Como esses códigos variam conforme a natureza do serviço e o regime da empresa, consulte a tabela oficial de CST e Classificação Tributária no Portal Nacional da NFS-e.

4. Tributos

Você deve configurar as alíquotas e retenções que incidirão sobre a operação. Embora estejamos em transição para o novo modelo de Tributação Unificada, o preenchimento dos impostos atuais ainda é necessário para a validade fiscal imediata.

1. Configuração de Alíquotas e Retenções
   No bloco Tributos, preencha os campos conforme a orientação contábil da sua empresa:

• Alíquota de ISS (%): Informe o percentual de ISSQN praticado pelo município para esta operação.

• Possui retenção de ISS: Marque esta opção caso o imposto deva ser retido pelo tomador do serviço.

• Calcular retenções: Ao ativar este campo, o sistema habilita os detalhes para retenção de tributos federais.

  • Pessoa para retenção: Defina se a retenção se aplica a pessoas físicas ou jurídicas.

  • Valores mínimos de DARF: Configure os limites mínimos para o sistema gerar a retenção automática de PIS/COFINS/CSLL e IR.

  • Alíquotas Individuais: Preencha os percentuais correspondentes para PIS, COFINS, CSLL, IR e INSS.

  • Situação Tributária (PIS/COFINS): O campo de código da situação tributária deve ser preenchido com um código válido conforme a tabela oficial, conforme a operação

  • Tipo de Retenção (PIS/COFINS): Informe o código correspondente à retenção aplicada na operação, conforme a tabela do Portal Nacional da NFS-e:

2. Validação da Reforma Tributária.
   Antes de finalizar, certifique-se de que informou o Código de Situação Tributária (CST) e a Classificação Tributária (cClassTrib). Estes campos são obrigatórios para a emissão no modelo nacional.

Finalizando o Cadastro: Após revisar todos os campos das abas Tributação Unificada e Tributos:

1. Clique no botão Gravar no canto inferior direito.

2. O sistema confirmará o salvamento, habilitando a operação para uso nas próximas emissões.

5. Integração

O último passo para habilitar a emissão é configurar como o Immobile enviará as informações. No bloco Integração, defina o modelo de trabalho da sua administradora:

Trabalha integrado ao ISS-Easy:

• • Se marcar: O sistema disponibilizará o campo para informar o local do arquivo ISSEasyConfig.Ini. Isso define que o Condomínio trabalhará com integração direta e automática com o ISS-Easy.
    

  • Se não marcar: Será disponibilizado o campo Diretório gravação dos arquivos. Nele, você informa a pasta onde os arquivos XML serão gerados para posterior importação manual, sem a integração direta.
    

Demonstrar notas provenientes do Locação: Marque esta opção se desejar visualizar e gerenciar também as notas originadas do sistema de Locação dentro desta mesma tela.

6. Finalizando o Processo

Após concluir todas as parametrizações (Configurações, Operações, Tributos e Integração):

1. Clique em Gravar: Utilize o botão localizado no canto inferior direito para salvar todas as alterações.

2. Pronto! Sua administradora agora está configurada para gerar Notas Fiscais de Serviço eletrônicas seguindo as regras da Reforma Tributária de 2026.

Checklist de Conferência no iss-Easy (Padrão Nacional)

 Após realizar o cadastro no Immobile Locação, certifique-se diretamente no iss-Easy se está na versão. Lembre-se de verificar também as configurações abaixo para garantir o sucesso na transmissão:

1. Configurações da Empresa (Aba Integração)

   Certifique-se de que os parâmetros de comunicação com a Prefeitura/Receita Federal estão assim:

   • Provedor: Deve estar selecionado como Portal Nacional.

   • Tipo de Integração: Selecione Web Service-DLL

2. Endereços de Transmissão (URLs)

   Verifique se os links dos servidores estão preenchidos corretamente para a nota chegar ao destino:

   • Ambiente de Produção (Notas com valor jurídico): https://sefin.nfse.gov.br/SefinNacional

   • Ambiente de Homologação (Testes): https://sefin.producaorestrita.nfse.gov.br/SefinNacional

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Para saber como gerar uma nota fiscal de serviço eletrônica, na prática, acesse o guia de emissão. Clique aqui