Entenda os impactos dos Novos Fatos Geradores (99.02, 99.03 e 99.04) e as limitações do sistema nacional.
Se você trabalha com locação de imóveis, veículos ou equipamentos, muito provavelmente tem acompanhado de perto as profundas mudanças trazidas pela Reforma Tributária. Com o início da fase de transição agora em 2026, uma das dúvidas mais urgentes e comuns entre os contribuintes deste setor é: Eu preciso começar a emitir Nota Fiscal de Serviço eletrônica (NFS-e) para os meus aluguéis já a partir de agosto de 2026?
A resposta curta e direta para essa questão é: Não! Você não precisa (e nem conseguirá) emitir a NFS-e de locação neste momento.
O Fim de um Antigo Paradigma
Historicamente, as operações de locação nunca sofreram incidência do Imposto Sobre Serviços (ISS), pois não constavam na lista taxativa de serviços da Lei Complementar nº 116/2003. Contudo, o novo modelo tributário brasileiro, sustentado pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), adota uma base de incidência muito mais ampla.
Sob as novas regras, operações onerosas com bens materiais e imateriais (o que inclui de forma abrangente a locação) passam a ser tributadas, configurando o que os manuais técnicos do governo chamam de Novos Fatos Geradores. Para operacionalizar a arrecadação e o controle desses novos eventos durante o início da transição, o Comitê Gestor da NFS-e precisou criar códigos específicos, representados pelos subitens 99.02, 99.03 e 99.04
O Gargalo Tecnológico do Comitê Gestor
Apesar de a legislação prever o início da fase de testes em 2026 (com alíquotas de 0,1% para IBS e 0,9% para CBS), existe um descompasso claro entre a norma jurídica e a realidade da infraestrutura tecnológica governamental nacional.
De acordo com a documentação técnica oficial (RTC) divulgada pelo próprio Comitê Gestor da NFS-e (SE/NFS-e), ainda não foi disponibilizado o layout técnico final para a geração, transmissão e validação desse novo tipo de documento eletrônico abrangendo locações. O comitê informou abertamente que os Novos Fatos Geradores (subitens 99.02, 99.03 e 99.04), a princípio, não estarão disponíveis nos ambientes de Produção no mês de agosto de 2026.
Isto reforça a absoluta impossibilidade material de se emitir a Nota Fiscal de Locação dentro deste prazo inicial, uma vez que o sistema nacional (webservice) que deveria recepcionar e validar os dados sequer está preparado para reconhecer esses novos códigos operacionais.
Segurança Jurídica: O Contribuinte Pode Ser Penalizado?
Na prática, se o órgão responsável pela recepção e autorização do documento fiscal não disponibiliza o ambiente técnico necessário para o envio, o contribuinte não pode ser penalizado por não emitir
Atenção: Locação x Administração de Imóveis
É fundamental distinguir a operação de locação do serviço prestado pela administradora. Embora a emissão de nota fiscal para o valor do aluguel (a operação entre locador e locatário) esteja travada pela falta do layout nacional (Série 99.x), nada muda para a taxa de administração e corretagem
Portanto, para a comissão e a taxa de administração retida pela imobiliária, a emissão da NFS-e deve continuar ocorrendo normalmente, sem nenhuma alteração.
Conclusão e Próximos Passos
Para o mês de agosto de 2026, empresas e profissionais do setor de locação podem operar com tranquilidade técnica quanto à emissão das notas fiscais para esses novos fatos geradores no padrão nacional. Recomenda-se, contudo, manter um alinhamento constante com a equipe contábil e acompanhar as futuras atualizações da Resolução Técnica do Comitê (RTC).
Fique tranquilo!
Assim que os subitens da série 99.x forem oficialmente implementados e liberados nos ambientes de produção da NFS-e, seu sistema será atualizado automaticamente para contemplar, na prática, essa nova obrigação acessória.
Baseado na documentação técnica oficial: https://www.gov.br/nfse/pt-br/biblioteca/documentacao-tecnica/rtc